必发bifa官方网站bifaღ◈◈ღ。物流行业ღ◈◈ღ！必发ღ◈◈ღ！[摘要]由于前些年物流园区“空置”现象较为严重ღ◈◈ღ，物流基建项目的速度一度有所放缓ღ◈◈ღ。而随着最近出现的物流地产热ღ◈◈ღ，其温度又急剧上升ribibiღ◈◈ღ，致使中间没有留下太多的时间来总结经验教训ღ◈◈ღ、没有太多的时间来冷静思考ღ◈◈ღ，更没有太多的时间来消化吸收ღ◈◈ღ。面对眼前各式各样的物流项目ღ◈◈ღ，让人眼花缭乱ღ◈◈ღ，不知所措ღ◈◈ღ。对于物流园区的类型ღ◈◈ღ，很多文章进行了

　　由于前些年物流园区“空置”现象较为严重ღ◈◈ღ，物流基建项目的速度一度有所放缓ღ◈◈ღ。而随着最近出现的物流地产热ღ◈◈ღ，其温度又急剧上升ღ◈◈ღ，致使中间没有留下太多的时间来总结经验教训ribibiღ◈◈ღ、没有太多的时间来冷静思考ღ◈◈ღ，更没有太多的时间来消化吸收ღ◈◈ღ。面对眼前各式各样的物流项目ღ◈◈ღ，让人眼花缭乱ღ◈◈ღ，不知所措ღ◈◈ღ。对于物流园区的类型ღ◈◈ღ，很多文章进行了研究ღ◈◈ღ，不同的学者从不同的角度进行了分类ღ◈◈ღ，通创物流咨询有限公司课题组还专门编写了有关物流园区发展方面的书籍ღ◈◈ღ，对物流园区的相关分类进行了详细总结ღ◈◈ღ。而笔者要谈的物流基建项目除了物流园区外ღ◈◈ღ，还有物流中心ღ◈◈ღ、配送中心ღ◈◈ღ、中转联运中心等ღ◈◈ღ。文章不是就物流项目而谈项目分类ღ◈◈ღ，而是从目前已经建设完成或规划建设中的基建项目中ღ◈◈ღ，针对物流基建过程中出现的一些常见模式进行总结ღ◈◈ღ，分析各种类型的物流基建项目的特点ღ◈◈ღ，为投资者ღ◈◈ღ、建设者ღ◈◈ღ、规划者必发bifa官方网站ღ◈◈ღ、运营者ღ◈◈ღ、政府部门的有关决策提供参考ღ◈◈ღ。

　　通过对已建及拟建项目的归纳总结ღ◈◈ღ，文章把已有的物流基建项目类型分为六大类ღ◈◈ღ：商贸流通类物流项目ღ◈◈ღ、工业园区类物流项目ღ◈◈ღ、仓储类物流项目ღ◈◈ღ、配送中心类物流项目ღ◈◈ღ、大型物流园区或物流集中区ღ◈◈ღ、保税类物流项目ღ◈◈ღ。

　　商贸流通类物流项目是指建设在商贸流通市场内部或者周边ღ◈◈ღ，为市场商贸流通活动的需要而设立ღ◈◈ღ，提供配送ღ◈◈ღ、中转ღ◈◈ღ、仓储ღ◈◈ღ、流通加工ღ◈◈ღ、干线运输等物流作业的现代物流服务设施ღ◈◈ღ。其产生基于以下背景ღ◈◈ღ，即伴随着社会经济活动发展以及市场经济体系的逐步形成ღ◈◈ღ，商贸流通业得到了快速的发展ღ◈◈ღ，全国各地出现了一批有影响的商贸市场ღ◈◈ღ，这些市场占据这当地某个行业流通交易的很大一部分市场分额ღ◈◈ღ，涉及行业有五金机电ღ◈◈ღ、服装ღ◈◈ღ、汽车及其零部件ღ◈◈ღ、钢材ღ◈◈ღ、小商品等ღ◈◈ღ，为商贸活动的集中化及规模化发挥了重要功效ღ◈◈ღ。这些市场有些是自发形成的ღ◈◈ღ，有些是经过简单规划后形成的ღ◈◈ღ，大多数的市场建设初期没有考虑到物流作业的需要ღ◈◈ღ，也很少配备相应的作业场地ღ◈◈ღ，由于顾客服务要求的日益提高以及人们对市场相关配套设施的高要求ღ◈◈ღ，缺少了现代物流体系的支撑的商贸流通市场的竞争力及吸引力有逐渐变弱的趋势ღ◈◈ღ，很多精明的商家适应现代商贸流通一体化的需要ღ◈◈ღ，纷纷在市场周边建设服务与商贸活动的物流项目ღ◈◈ღ。商贸流通类物流项目具有明确的服务对象及服务范围ღ◈◈ღ，投资及建设规模中等偏小ღ◈◈ღ，一般容易收回投资及创造新的利润增长点ღ◈◈ღ，得到了很多市场管理及投资方的青睐ღ◈◈ღ。政府部门也需要建立分工细致ღ◈◈ღ，面向特定行业的物流服务设施ღ◈◈ღ，一般会积极的支撑此类型的物流项目ღ◈◈ღ，需要注意的就是控制此种类型的物流项目的用地性质不发生变化ღ◈◈ღ，能够确实用于物流业务ღ◈◈ღ。宜昌现代商贸物流中心ღ◈◈ღ、武汉万商云集商贸园等均属于此类项目ღ◈◈ღ。

　　工业园区类物流项目一般建设在工业技术开发区或高新区内部ღ◈◈ღ，为开发区内的各类型企业提供物流服务ღ◈◈ღ。此种类型的物流项目有些是开发区管理方为了吸引企业入驻而提供的增殖服务ღ◈◈ღ，有些是服务于大型制造企业的物流企业跟进服务ღ◈◈ღ，有些是开发区内的大型制造企业为了满足自身业务的需要而投资建设ღ◈◈ღ。工业园区作为企业集中区ღ◈◈ღ，物流需求较商贸流通业大ღ◈◈ღ，也迫切需要园区能够提供相应的物流服务ღ◈◈ღ。近几年来ღ◈◈ღ，一些政府部门为了增加自己工业开发区的吸引力ღ◈◈ღ，纷纷表示会在园区内部建设相配套的物流设施或者引进大型物流企业入驻园区提供物流服务ღ◈◈ღ。工业园区类物流项目同商贸流通类物流项目一样ღ◈◈ღ，也有比较明确的服务对象ღ◈◈ღ，物流需求比较稳定ღ◈◈ღ，投资建设的风险较小ღ◈◈ღ，项目的规模视工业园区内部企业的物流需求而定ღ◈◈ღ，一般比商贸流通类物流项目大必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，但是小于大型物流园区项目ღ◈◈ღ，主要的物流业务为仓储ღ◈◈ღ、运输ღ◈◈ღ、集装箱作业ღ◈◈ღ，有些沿海的工业园区还可能拥有保税区的相关的功能ღ◈◈ღ。苏州工业园区物流中心就属于工业园区类物流项目ღ◈◈ღ。

　　仓储类物流项目ღ◈◈ღ，通俗来讲就是仓库ღ◈◈ღ，虽然我国目前的仓库数量众多ღ◈◈ღ，但是标准化ღ◈◈ღ、自动化程度高ღ◈◈ღ，具有恒温ღ◈◈ღ、冷藏ღ◈◈ღ、保鲜等功能的仓库还显不足ღ◈◈ღ。为了满足标准化ღ◈◈ღ、高层次的仓储需要ღ◈◈ღ，有些是制造企业为了满足自己产品需要而建设的（由于找不到符合要求的仓储设施ღ◈◈ღ，我国很多烟草企业ღ◈◈ღ、汽车制造企业ღ◈◈ღ、大型连锁流通企业就建设了不少自动化立体仓库以及保温ღ◈◈ღ、保鲜库）ღ◈◈ღ，有些是物流企业为了满足市场需要建立的（近几年像中储集团ღ◈◈ღ、宝供集团就在全国就建设了一批标准化程度较高的仓储类项目）必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，有些是工业地产商和房地产商投资物流业务而建立的ღ◈◈ღ。仓储类物流项目的主导功能为仓储ღ◈◈ღ，一般还兼有一定的流通加工与配送服务功能ღ◈◈ღ，由于其专业化程度高ღ◈◈ღ，概念比较明晰ღ◈◈ღ，一般不容易出现明修栈道ღ◈◈ღ、暗渡陈仓的情况ღ◈◈ღ。中储成都物流中心ღ◈◈ღ、海尔国际物流中心就属于此类项目ღ◈◈ღ。

　　对于配送中心ღ◈◈ღ，我国国家术语标准有比较明确的界定ღ◈◈ღ，即从事配送业务具有完善的信息网络的场所或组织ღ◈◈ღ，应基本符合下列要求ღ◈◈ღ：(1)主要为特定的用户服务ღ◈◈ღ； (2)配送功能健全ღ◈◈ღ；(3)辐射范围小ღ◈◈ღ；(4)多品种ღ◈◈ღ、小批量ღ◈◈ღ、多批次ღ◈◈ღ、短周期ღ◈◈ღ； (5)主要为末端客户提供配送服务ribibiღ◈◈ღ。从配送中心的定义可以看出ღ◈◈ღ，配送中心的规模一般小于物流中心ღ◈◈ღ、工业园区类物流项目ღ◈◈ღ，主要服务对象为市域内的末端消费者ღ◈◈ღ，与仓储类物流项目相比ღ◈◈ღ，其流转快ღ◈◈ღ，辐射范围小ribibiღ◈◈ღ，以配送功能为主ღ◈◈ღ，仓储为辅ღ◈◈ღ。目前ღ◈◈ღ，配送中心的建设一般由连锁流通企业ღ◈◈ღ、第三方物流企业以及大型制造企业进行ღ◈◈ღ。一些具有健全营销网络的企业来说ღ◈◈ღ，一般会建立完善的配送体系来满足全国范围的销售需要ღ◈◈ღ，配送中心根据规模及所处流通渠道位置的不同ღ◈◈ღ，又可以分为中央配送中心（CDC）ღ◈◈ღ、地区配送中心（RDC）两大类ღ◈◈ღ。配送中心的建设同样具有相对明确的物流需求ღ◈◈ღ，相对其它大型物流类项目来说ღ◈◈ღ，投资回收期小ღ◈◈ღ，经营风险小ღ◈◈ღ。联想集团的各类配送中心ღ◈◈ღ、联华生鲜食品加工配送中心ღ◈◈ღ、沃尔玛深圳配送中心属于此类项目ღ◈◈ღ。

　　主要有物流中心和物流园区两种类型ღ◈◈ღ。我国物流术语标准同样对其概念进行了界定ღ◈◈ღ。物流中心是从事物流活动的具有完善的信息网络的场所或组织ღ◈◈ღ。应基本符合下列要求ღ◈◈ღ：(1)主要面向社会提供公共物流服务ღ◈◈ღ；(2)物流功能健全ღ◈◈ღ；(3)辐射范围大ღ◈◈ღ；(4)存储ღ◈◈ღ、吞吐能力强ღ◈◈ღ，能为转运和多式联运提供物流支持ღ◈◈ღ；(5)对下游配送中心提供物流服务ღ◈◈ღ。物流园区也称物流基地ღ◈◈ღ，是多种物流设施和不同类型物流企业在空间上集中布局的场所ღ◈◈ღ，是具有一定规模和综合服务功能的特定区域ღ◈◈ღ。此两种类型的物流项目建设规模大ღ◈◈ღ、所需投资多ღ◈◈ღ、需要配套设施较高（主要是由于其一般位于城乡结合部或者交通枢纽旁边ღ◈◈ღ，离城区较远ღ◈◈ღ，道路及其它水ღ◈◈ღ、电ღ◈◈ღ、通讯网络等附属设施较差ღ◈◈ღ，需要政府部门的前期投入大ღ◈◈ღ。）ღ◈◈ღ，大多数为政府主导性ღ◈◈ღ，有很少一部分为企业主导ღ◈◈ღ。近几年以来ღ◈◈ღ，很多地方政府在进行物流规划中提出要建立物流园区或物流中心ღ◈◈ღ，以提升地方物流服务水平ღ◈◈ღ、改善投资环境ღ◈◈ღ、调整城市用地功能布局ღ◈◈ღ、发展当地经济及增加就业ღ◈◈ღ。由于政府资金及管理能力有限ღ◈◈ღ，一般大型物流园区或物流集中区规划选址后ღ◈◈ღ，一般进行招商引资以吸引大型物流企业或物流地产商进入ღ◈◈ღ。由于一些地方在建设此两种物流项目时ღ◈◈ღ，需求分析环节比较薄弱ღ◈◈ღ，有政绩工程的成分ღ◈◈ღ，招商引资过程中优惠政策过多ღ◈◈ღ，后期的监督管理不力ღ◈◈ღ，导致出现一些圈地或园区空置的现象发生ღ◈◈ღ，背离了物流园区及物流中心建设的初衷ღ◈◈ღ，也扰乱了物流项目建设的秩序ღ◈◈ღ。由于此两类物流项目所需的前期需求分析ღ◈◈ღ、科学规划工作十分重要ღ◈◈ღ，所需投资大ღ◈◈ღ，政府部门需要认真思量ღ◈◈ღ，企业投资方也应该考虑自己的资金ღ◈◈ღ、运营管理实力ღ◈◈ღ，不应带有投机行为ღ◈◈ღ。南京龙潭物流基地ღ◈◈ღ、上海西北物流园区ღ◈◈ღ、深圳平湖物流中心ღ◈◈ღ、浙江传化物流基地均属于此类项目ღ◈◈ღ。

　　保税物流园区目前已经成为各界关注的焦点ღ◈◈ღ，由于其特有的政策优势比其它物流类项目更具有竞争力ღ◈◈ღ，其一般享有出口加工区和保税区的双重优势ღ◈◈ღ，是向自由贸易区过渡过程中的一个中间产物ღ◈◈ღ，目前很多地方政府以争取建立保税物流园区作为自己公关的重点ღ◈◈ღ，以此吸引外部投资ღ◈◈ღ，各大港口城市也纷纷建立保税园区以提升竞争力ღ◈◈ღ。来上海港来说ღ◈◈ღ，通过建立外高桥保税园区ღ◈◈ღ，利用其拥有的进口退税ღ◈◈ღ、外汇管理放宽ღ◈◈ღ、工商管理放宽ღ◈◈ღ、税收优惠ღ◈◈ღ、海关监管ღ◈◈ღ、通关便利ღ◈◈ღ、功能提升等政策吸引企业入驻ribibiღ◈◈ღ，目前上海外高桥园区和外高桥港区还在开展区港联动政策ღ◈◈ღ，以充分发挥保税园区的各项国家优惠政策ღ◈◈ღ，促进区域经济发展ღ◈◈ღ。目前ღ◈◈ღ，在我国的天津ღ◈◈ღ、上海ღ◈◈ღ、苏州ღ◈◈ღ、青岛ღ◈◈ღ、张家港ღ◈◈ღ、深圳等地均开展了保税园区建设工作ღ◈◈ღ，而且取得了显著效果ღ◈◈ღ，正在向全国其它城市铺开ribibiღ◈◈ღ。上海外高桥保税物流园区ღ◈◈ღ、厦门象屿保税物流园区ღ◈◈ღ、青岛保税物流园区ღ◈◈ღ、张家港保税物流园区ღ◈◈ღ、大连保税物流园区ღ◈◈ღ、深圳盐田港保税物流园区ღ◈◈ღ、天津保税物流园区等均属于此类项目ღ◈◈ღ。

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　　4月2日ღ◈◈ღ：工信部规模以上电子信息制造业增长48.5%ღ◈◈ღ；中芯国际宣布全线日ღ◈◈ღ：互联网企业完成业务收入1990亿元ღ◈◈ღ；华为去年营收增长3.8%

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